Acquistare un immobile, ristrutturarlo per aumentarne il valore e rivenderlo sul mercato a un prezzo maggiorato realizzando così un profitto: è forse la più classica tra le operazioni immobiliari, anche se ormai ci sono tante nuove opportunità che consentono di raggiungere questo obiettivo avvalendosi delle nuove tecnologie e di sistemi di finanziamento innovativi.
Nel post di oggi ci focalizzeremo sul modus operandi più tradizionale, mentre nelle prossime settimane passeremo in rassegna anche le opzioni adatte a chi vorrebbe muovere i primi passi in questo settore ma che, per il momento, non dispone né delle competenze né dei capitali necessari.
Come vedremo tra poco, benché il mercato immobiliare risulti particolarmente attrattivo in termini di rapporto rischio-rendimento, è altrettanto vero che concludere operazioni profittevoli esponendosi in prima persona richiede una certa esperienza, oltre che un’ottima conoscenza di questo settore. Leggendo l’articolo, avrai modo di renderti conto anche dei rischi e delle criticità.
Comprare un immobile per rivenderlo: reperire i capitali
Se hai l’intenzione di comprare un immobile con l’obiettivo di rivenderlo, la prima cosa a cui devi pensare è come reperire i capitali necessari a finanziare sia l’acquisto sia le opere di ristrutturazione. Abbiamo già detto che oggi come oggi i modi per farlo sono diversi (ad esempio attraverso il crowdfunding) e, da questo lato, le cose si sono semplificate notevolmente rispetto al passato.
Restando però in un’ottica tradizionale, tipicamente il promotore fa uso di capitali propri, si rivolge a un istituto di credito e/o a una cerchia ristretta di investitori che il più delle volte conosce personalmente.
Se è la prima volta che ti accingi a fare un’operazione di questo tipo, magari hai pensato di rivolgerti a una banca per ottenere un finanziamento: tieni però presente che per ottenerlo occorre fornire determinate garanzie e che dovrai comunque disporre personalmente di un capitale sufficiente per la percentuale richiesta di fondi propri.
Al netto di quanto ci siamo appena detti, possiamo concludere che investire nell’immobiliare attraverso questa modalità “classica” non è accessibile a tutti e di fatto finisce per tagliare fuori molte persone che vorrebbero investire in questo settore.
Concludere una compravendita immobiliare: le competenze specialistiche
Sei davvero sicuro che l’immobile su cui hai messo gli occhi sia un affare? Hai determinato il giusto prezzo d’acquisto, che ti permetterebbe di realizzare il profitto stabilito? Hai stimato tutti i costi legati alla compravendita – incluse le tasse – e alla ristrutturazione?
Essere in grado di allestire un business plan dettagliato è fondamentale, altrimenti rischi di trovarti invischiato in un affare che non va come dovrebbe andare, con tutte le conseguenze del caso.
Sai già a chi rivolgerti per le opere di ristrutturazione? Conosci delle imprese e degli artigiani a cui sai di poter dare fiducia? È importante che tu ti ponga anche queste domande, perché una ristrutturazione andata storta potrebbe cambiare molte delle carte in tavola e far lievitare notevolmente i costi.
Insomma, per condurre un’operazione immobiliare in prima persona serve disporre di una serie di competenze specifiche senza le quali si rischia di andare incontro a una miriade di problemi, soprattutto quando manca la capacità di stimare correttamente la redditività dell’operazione.
Conoscere il mercato per concludere la vendita con successo
Un altro aspetto che va certamente considerato riguarda poi la fase di vendita. Innanzitutto, dovrai stabilire il prezzo a cui proporre l’immobile sin dall’inizio: si tratta infatti di uno degli aspetti determinanti del rendimento dell’intera operazione e dovrà quindi essere adeguatamente stimato fin dalle prime fasi, tenendo conto in particolare dell’andamento del mercato nella zona in cui l’immobile è situato.
In secondo luogo, dovrai valutare anche quale tipologia di immobile proporre. In questo senso lo studio della domanda, dei potenziali acquirenti e delle loro esigenze, è fondamentale. Per avere informazioni in merito, puoi anche rivolgerti ad alcune agenzie immobiliari che operano nella tua zona di riferimento.
Dovrai poi preoccuparti di tutti gli aspetti riguardanti la promozione, la gestione delle trattative con gli acquirenti e le questioni legali e amministrative tipicamente connesse a una compravendita immobiliare. In questa fase, potrai decidere di avvalerti del supporto di un’agenzia immobiliare, come pure di consulenti legali e fiscali, cosa che aiuterà a semplificarti la vita.
Nel post di oggi abbiamo visto che, tradizionalmente, gli investimenti immobiliari richiedono l’impiego di grandi capitali e tutta una serie di competenze tecniche e specialistiche. Pur essendo molto interessante dal punto di vista del rapporto rischio-rendimento, acquistare un immobile con l’intenzione di ristrutturarlo e rivenderlo senza avere la giusta esperienza può rivelarsi un esperimento piuttosto rischioso.
Non per questo devi però rassegnarti a rinunciare a operare o investire in questo mercato: la prossima settimana parleremo di crowdfunding e di come possa contribuire a rendere più flessibile l’approccio al settore immobiliare, sia per chi vuole contribuire a finanziare delle operazioni senza essere direttamente coinvolto nella parte operativa, sia per chi vuole portare a termine un progetto immobiliare in prima persona.
Per caso ti sei perso il primo post della nostra serie dedicata agli investimenti immobiliari? Eccolo qui!
· Investire nell’immobiliare: comprare casa per affittarla
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